La crise du logement au Canada ne se limite pas à la flambée des prix ou au manque de nouvelles constructions. Elle s’enracine aussi dans un phénomène plus discret, mais tout aussi déterminant : le refus généralisé des aînés de quitter leurs grandes maisons familiales, ce qui empêche une saine rotation du parc immobilier et nuit aux jeunes acheteurs qui tentent d’entrer sur le marché.
Craig Lord, journaliste à La Presse Canadienne, dans un article publié sur CTV News rapporte que Barry Lebow, courtier immobilier spécialisé dans l’accompagnement des aînés dans la région du Grand Toronto, constate chaque jour à quel point ce phénomène est enraciné. « Nos clients ne sont pas toujours des clients heureux », confie-t-il. « Presque tous les aînés ne veulent pas déménager. »
Alors que l’on pourrait croire qu’avec la retraite viendrait l’envie de vendre une grande maison pour empocher un capital et adopter un mode de vie plus modeste, la réalité est toute autre. Lebow souligne que lorsque les aînés déménagent, c’est souvent contraints par des problèmes de santé ou d’argent. Ceux qui choisissent de vendre volontairement pour aller en condo ou en appartement sont l’exception. « Ce sont des licornes », illustre-t-il.
Craig Lord explique dans son article que le fait de déménager peut être vécu comme un traumatisme. Le tri des souvenirs, la logistique du déménagement, les frais associés, et le bouleversement émotionnel lié à la perte du domicile familial rendent l’idée d’un départ très difficile. Lebow a même dû, dans certains cas, trouver un nouveau foyer pour un animal de compagnie ou jouer les médiateurs dans des familles en conflit au sujet du déménagement d’un parent.
La Presse Canadienne souligne également que, selon le recensement de 2016, les aînés forment le groupe démographique le moins enclin à déménager. Mike Moffatt, directeur fondateur de l’initiative Missing Middle à l’Université d’Ottawa, précise : « C’est en fait assez rare. »
Un rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), cité par Craig Lord, confirmait déjà en 2023 que seuls une minorité de ménages âgés changeaient de logement en vieillissant. Le passage vers les condos ou les logements locatifs reste marginal, et le taux de vente des personnes de plus de 75 ans n’a cessé de diminuer entre 1991 et 2021.
Cette inertie s’explique par deux facteurs principaux : le coût du déménagement et le style de vie recherché. Les aînés veulent souvent continuer à jardiner, recevoir la famille pendant les Fêtes et rester dans leur quartier. Or, peu d’options leur permettent de concilier ces désirs avec un espace plus petit. Les logements intercalaires modernes, avec accès de plain-pied et situés dans les vieux quartiers, manquent cruellement.
Craig Lord rappelle que Toronto a récemment modifié son zonage pour autoriser des sixplex dans certaines circonscriptions, mais a laissé aux autres le choix d’adhérer ou non. Cette timidité réglementaire contribue au manque d’options adaptées pour les aînés.
Enfin, le coût de la transaction – entre les taxes, les frais de courtage, les déménageurs et les avocats – constitue un autre frein important. Mike Moffatt estime que des mesures fiscales ciblées pourraient inciter davantage d’aînés à franchir le pas. Il suggère notamment d’élargir le remboursement de la TPS, actuellement réservé aux acheteurs d’une première propriété, pour inclure les aînés qui achètent un plus petit logement.
« Ce serait une façon directe de libérer des maisons familiales, explique-t-il à La Presse Canadienne. Cela permettrait aux acheteurs de niveau intermédiaire de grimper l’échelle et, ce faisant, de libérer leurs propres propriétés pour les primo-accédants. »
Interrogé par La Presse Canadienne, le bureau du ministre des Finances François-Philippe Champagne n’a pas précisé si le gouvernement fédéral envisageait un tel élargissement. Il a seulement rappelé que le remboursement de la TPS visait les premiers acheteurs afin de réduire les coûts d’entrée sur le marché et de stimuler la construction.
Pour Mike Moffatt, il y a là un paradoxe révélateur : « L’un des meilleurs moyens d’aider les jeunes à acheter leur première maison, c’est de rendre plus facile le déménagement des aînés. »
