Je suggère que les vieux partis enlèvent leurs oeillères et voient la réalité telle qu’elle est : ce n’est pas le rôle du propriétaire de faire de l’aide sociale pour favoriser l’abordabilité des logements. L’État peut le faire pour les plus démunis qui ne peuvent se loger, mais doit cesser de faire des interventions qui pénalisent toutes les parties en étouffant le marché et en créant des pénuries de toute pièce.
J’ai été locataire une vingtaine d’années et propriétaire un peu plus longtemps. J’ai travaillé aux services d’information juridique de la Régie du logement au milieu des années 80; j’étais en contact avec la clientèle et j’ai pu me faire une idée sur les attentes des différents joueurs.
Tout le monde se plaignait du caractère irréaliste de nombreux règlements et des délais abusifs du tribunal pour rendre les jugements. J’ai continué de m’intéresser à ce dossier et aux crises périodiques qui alimentent les interventions des groupes de pression.
Chaque année, les médias alertent le public sur une « crise du logement », mais reprennent simplement le narratif des groupes de pression qui se battent contre les « rénovictions » et les méchants propriétaires. Ils se collent le nez sur des phénomènes habituels de locataires qui ne trouvent pas de logements à prix modéré. Ça fait des photos touchantes. Cependant, au-delà de l’anxiété vécue par certaines personnes, ces cas sont minoritaires et les solutions proposées par les groupes de pression prétendument à leur service ne permettraient pas de remédier à cette situation.
Il y a 275 000 propriétaires de logements locatifs au Québec et 1 360 000 ménages de locataires. Le Québec a comme caractéristique d’inclure une majorité de petits propriétaires (moins de 6 logements). Il faut mettre en perspective que 95 % des baux sont signés à l’amiable.
Dans ce dossier-là, il est utile de comprendre quels sont les impacts des mesures proposées par les parties. Autrement dit, penser en termes économiques plutôt que pratiquer le clientélisme pour faire plaisir aux militants et récolter quelques votes.
La seule approche viable est de favoriser une amélioration du marché par une augmentation de l’offre de logement, en rendant l’investissement dans les immeubles locatifs plus rentable face aux autres alternatives de placement.
C’est quand on exagère dans le contrôle des loyers que la situation se dégrade.
Les vieux partis déplorent les difficultés actuelles, mais font semblant de ne pas en connaître les causes, qui tiennent à un environnement règlementaire contre-productif. Leur vision opportuniste prépare un marché raréfié en logements abordables.
Pour paraphraser Bossuet, la gauche « condamne les effets dont elle chérit les causes ».
Des groupes de pression de locataires comme le FRAPU, complètement parasités par des gauchistes, sont en fait remontés contre le libre marché et cultivent l’envie sociale et la lutte des classes. Ils invoquent un droit inexistant à demeurer toute sa vie dans le même quartier, un raisonnement qui conduit à des aberrations, tout cela au nom de la lutte contre l’embourgeoisement de ces quartiers.
L’économiste socialiste Assar Lindbeck écrivait que « le contrôle des loyers est le moyen le plus efficace que nous connaissions pour détruire une ville, exception faite d’un bombardement ».
Un contrôle excessif des loyers fait des perdants chez les propriétaires qui ne peuvent rentabiliser leur investissement, mais aussi chez une partie des locataires. Les locataires qui ont déjà un logement dont le prix est inférieur au marché auront tendance à ne pas déménager afin de profiter de ce qu’ils ont déjà, ce qui ne libère pas ces loyers pour d’autres locataires qui pourraient se le payer. On a ainsi tendance à faire passer les plus pauvres devant tous les autres et on empêche la mobilité sociale entre les différentes strates de confort locatif.
Le gouvernement doit dérèglementer
Le gouvernement ne doit plus attendre davantage et entreprendre la révision de son Règlement sur les critères de fixation de loyer du Tribunal du logement (anciennement Régie du logement). Plusieurs provinces, dont l’Alberta et le Nouveau-Brunswick, ont dérèglementé le marché locatif.
Les critères en vigueur, de l’aveu même des anciens dirigeants de cette Régie, ne sont pas réalistes. Actuellement, un propriétaire qui investit pour rénover récupère son investissement en 43 ans, alors que les critères du Tribunal permettaient une récupération en 7 ans en 1985!
Cette méthode de calcul est à la source du désintérêt pour rénover ou même entretenir les logements. Les petits propriétaires, nombreux au Québec, craignent le Tribunal du logement, se retiennent de proposer des augmentations qui vont au-delà des faibles hausses recommandées par ce Tribunal et ne veulent surtout pas aller en cour : ils n’ont pas d’avocats ni de temps à perdre.
Ce qui se passe, c’est que ce contrôle étatique sort du marché les propriétaires bonasses qui laissent aller les choses et n’augmentent pas leurs loyers, jusqu’à ce qu’ils soient rachetés par des promoteurs plus déterminés à mener des travaux nécessaires, à condition de ne pas avoir de bâtons dans les roues… Ce sont eux qui deviennent les têtes de Turc de la FRAPRU.
Cependant, selon ses administrateurs historiques interviewés récemment par la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec, le Tribunal du logement n’a pas pu respecter les projets de dérèglementation de ses dirigeants, car le pouvoir politique a toujours préféré empêcher un marché libre et créateur de logements pour lui préférer un électoralisme à courte vue, en faisant semblant de « protéger » les locataires contre les aléas du marché.
Bien que le bail doit être un contrat libre, il est vrai qu’il existe une « imperfection de marché » dû au fait qu’on ne quitte pas un logement aussi facilement que si on choisissait un autre article de consommation comme des vêtements ou un restaurant. C’est pourquoi j’appuie l’idée du droit au maintien dans les lieux dans une certaine mesure. Il faut rechercher un nouvel équilibre.
Une alternative
L’approche du Parti conservateur du Québec est différente de celle des vieux partis. Pour le PCQ, le marché est un levier plutôt qu’un embêtement. En libéralisant le marché, la construction de loyers à prix modérés s’accélérera.
Mais pour cela, il faut dérèglementer.
Au prochain Congrès du PCQ, ses membres pourraient décider de soustraire les loyers élevés et les logements rénovés du contrôle actuel. Progressivement, on pourrait aussi dérèglementer les fixations de loyer lorsqu’il y a changement de locataires.
Il faudrait également permettre le dépôt de garantie lorsqu’on loue un logement afin de réduire les pertes massives dues aux logements massacrés et aux loyers non payés par des locataires irresponsables. Les dommages aux logements coûtent 102 millions $ par année aux propriétaires. Lorsqu’on loue une auto, on laisse un dépôt; pourquoi l’interdire pour un logement? Ce n’est qu’au Québec qu’on trouve ce genre de clause restrictive, pas ailleurs au Canada ou dans le monde. L’utilisation du dépôt de garantie réduirait le nombre de causes portées au Tribunal du logement et diminuerait son engorgement.
Il faut mettre à la poubelle le projet de Registre des loyers promu par la ville de Montréal et Québec Solidaire. Un registre des baux serait, dans les faits, un moyen supplémentaire de contrôler les loyers au Québec. Ce Registre découragerait l’espoir du propriétaire de remettre son loyer au niveau du marché et d’atteindre une rentabilité raisonnable. La CAQ est sur le point de laisser créer un monstre bureaucratique qui a été expérimenté en Ontario avant d’être aboli en 1998 en raison de son coût et du manque de fiabilité des informations qu’il contenait. La ministre Laforest semble indécise sur les suites à donner.
Un autre dossier est en cours, celui de la déclaration obligatoire du dernier loyer payé (la section G du bail). En 2019, la CAQ a accepté un amendement du Parti Québécois en Commission parlementaire sur le projet de loi 16 réformant la Régie du logement pour forcer les propriétaires à déclarer le dernier loyer payé, ce qui n’était pas obligatoire pour un logement laissé vacant plus d’un an. Quand il sera en vigueur, cet amendement créera inutilement des conflits entre propriétaires et nouveaux locataires, ces derniers cherchant à comparer des loyers qui ne peuvent pourtant pas se comparer au fil du temps. Cette disposition empêche en fait les propriétaires de tenir compte de rénovations qu’ils viennent de faire entre deux locations et fait obstacle à l’atteinte d’un certain prix de marché. Lorsqu’un propriétaire rénove un logement devenu vacant, il ne sait donc pas si son investissement sera ruiné par le nouveau locataire ou si celui-ci acceptera sincèrement la hausse de loyer ou bien reniera sa signature et la contestera. Investir en rénovations majeures comporte donc un important risque financier qui n’est pas pris en compte par cette réforme législative de la CAQ.
Si les barèmes de fixation de loyer étaient moins restrictifs, l’augmentation de l’investissement dans le marché locatif s’établirait à 66 % (de 3 G$ à 5 G$). Les logements seraient en meilleur état, plus sécuritaires, et bénéficieraient d’une efficacité énergétique accrue.
Et le logement social?
Certains y voient une solution pour caser tous les problèmes. Et vous pouvez être certains qu’ils auront une bonne place dans les médias.
Mais ce n’est pas non plus ce logement dit « social » et subventionné par nos gouvernements qui réglera le problème du locataire moyen.
Ce type d’habitation est une solution pour les gens qui ont des problèmes particuliers que le marché ne couvre pas adéquatement : incapacités motrices, santé mentale, toxicomanie, très grosses familles, immigrants sans ressource, incapacité de travailler.
Pour tous les autres, il vaut mieux les aider directement dans le cadre des programmes existants d’allocation-logement ou de supplément au loyer.
L’État est un mauvais propriétaire qui manque d’incitatifs pour entretenir correctement les HLM. On doit aider les gens qui ont des problèmes particuliers, mais il vaut mieux le faire par des allocations bien ciblées que subventionner le béton. Ces locataires en difficulté qui cherchent un loyer pourront ainsi choisir plus facilement le milieu de vie qui leur convient. Cela leur évitera aussi d’attendre des années sur des listes de gens admissibles où ceux qui sont servis ont souvent des passe-droits.
L’État est aussi un très mauvais gestionnaire. Le coût d’une nouvelle unité de HLM est d’au moins 50 % plus élevé qu’une nouvelle unité privée comparable. La gestion publique fournit moins d’incitatifs pour contrôler les coûts, les HLM sont toujours beaucoup plus dispendieux que les logements privés.
Le gouvernement doit favoriser la réduction des coûts de construction des nouvelles unités de logements locatifs. Des économies significatives pourraient être obtenues en dérèglementant l’industrie de la construction et en révisant certaines dispositions du code du bâtiment qui restreignent inutilement la polyvalence des travailleurs sur les chantiers.
Comme l’a démontré le professeur François Des Rosiers de l’Université Laval, à montant égal, les subventions « à la personne » permettent de satisfaire quatre fois plus de bénéficiaires que les subventions « à la brique ». Il est donc plus judicieux pour nos gouvernements de verser un supplément aux familles à faible revenu plutôt que de subventionner le logement dit «social». Si on investissait davantage dans le logement social, il faudrait adopter de nouveaux allégements fiscaux qui se traduiraient immanquablement par une augmentation du fardeau fiscal de tous les contribuables québécois, ce qui ne serait pas équitable.
